흔히들 부동산 시장이 일시적인 조정기를 거치고 있다고 말하지만, 내가 보기엔 지금 한국 아파트는 물밑에서 부글부글 끓어오르며 폭발 직전의 부동산 시장처럼 이상 징조를 보이기 시작했다. 다주택자에 대한 양도세 중과 유예가 지난 2026년 5월 9일부로 완전히 종료되면서 시장의 매물이 급격히 잠기기 시작하더니, 설상가상으로 1주택자들의 세금 구조마저 뒤흔드는 충격적인 법안이 또 나오며 혼란이 극에 달하고 있다.
다주택자 양도세 중과 유예 종료가 불러온 이상 징조
실제로 현장을 들여다보면 분위기가 심상치 않다. 정부가 다주택자 양도세 중과 유예 연장은 절대 없다고 못을 박으면서 지난 5월 9일까지는 세금 폭탄을 피하려는 다주택자들 매물이 쏟아져 나왔다. 하지만 5월 10일부터 중과세가 다시 적용되기 시작하자마자 매도인들은 매물을 빠르게 거둬들이기 시작했다. SBS 뉴스 보도에 따르면 서울 아파트 매물은 양도세 중과 시행 직전인 5월 9일 약 6만 8천 건에서 시행 이틀 만인 11일에는 6만 5천 건으로 이틀 만에 2천 8백 건 넘게 급감했다.
이런 매물 잠김 현상은 고스란히 가격 상승 압박으로 이어지고 있다. 게다가 다주택자들이 매물을 거두거나 매도 방식을 바꾸면서 임대 시장은 그야말로 불이 붙었다. 전세 매물이 완전히 씨가 마르면서 서울 전셋값 상승률은 몇 년 만에 최고치를 경신하는 중이다. 집을 팔지 못하는 집주인들이 늘어난 세금 부담을 전월세 세입자에게 고스란히 전가하는 조세 전가 현상이 현실화되고 있는 셈이다.
1주택자까지 겨냥한 장기보유특별공제 폐지 법안의 실체
여기에 불을 지른 것이 바로 최근 발의된 소득세법 개정안이다. 지난 2026년 4월 8일 국회에서는 윤종오 의원 등 범여권 의원 10명이 장기보유특별공제 제도를 전면 개편하는 법안을 발의했다. 이 법안의 핵심은 기존에 집을 오래 가지고만 있어도 세금을 최대 80퍼센트까지 깎아주던 장기보유특별공제 제도를 전면 폐지하고, 대신 평생 2억 원 한도의 세액공제 방식으로 전환하겠다는 것이다.
솔직히 1주택자들은 나는 세금 걱정 없다며 안심하고 있었을 텐데, 이번 법안은 고가 아파트를 가진 실거주하지 않는 1주택자들의 목을 제대로 죄어오는 구조다. 현행 제도에서는 12억 원이 넘는 고가 주택이라도 10년 동안 보유하고 거주하면 보유 40퍼센트, 거주 40퍼센트를 합쳐 총 80퍼센트의 세금을 감면받을 수 있었다. 그런데 이 법안이 통과되면 오랫동안 보유했다는 이유만으로 받던 공제가 싹 사라지게 된다.
여기에 이재명 대통령이 지난 4월 18일과 19일에 걸쳐 자신의 사회관계망서비스에 장특공제 폐지가 세금 폭탄이라는 주장은 거짓 선동이라며 제도 개편에 적극적으로 힘을 실으면서 시장의 공포감은 더 커졌다. 대통령은 실거주하지 않고 오로지 보유만 한 주택에 세금 감면을 해주는 것은 불합리하다며, 6개월 유예 기간을 거쳐 단계적으로 폐지하는 방침까지 구체적으로 언급했다.
장기보유특별공제 폐지가 가져올 시장의 진짜 부작용
내가 여러 부동산 지인들과 이야기해 보며 느낀 점은 이 법안이 통과될 경우 서울 아파트 시장에 엄청난 대혼란이 올 것이라는 사실이다. KB국민은행의 주택 가격 동향 자료를 보면 서울 아파트 중위 가격은 12억 원 안팎을 기록하고 있다. 즉 서울에 아파트를 한 채라도 가진 사람 중 절반 가까이가 이 장기보유특별공제 개편의 영향권에 직접 들어가 세금 부담이 급증하게 된다는 의미다.
예를 들어 10억 원에 산 집을 10년 동안 가지고 있다가 3년만 실거주하고 25억 원에 팔았다고 가정해 보자. 기존 세법대로라면 양도세는 약 1억 5천만 원 선이지만, 만약 보유 기간에 따른 혜택이 사라지면 양도세가 3억 원에 육박하게 되어 세금이 거의 두 배로 늘어난다.
이러다 보니 시장에서는 끔찍한 부작용을 우려하고 있다. 세금을 피하기 위해 지방이나 다른 지역에 세를 살던 집주인들이 서울 상급지의 자기 집으로 대거 기습 입주하는 세입자 밀어내기 현상이 발생할 수 있다. 세입자를 내보내고 집주인이 직접 거주 요건을 채우려다 보니 가뜩이나 씨가 마른 전세 시장에 전세 매물이 더 사라지게 되고 전세 대란은 걷잡을 수 없이 심각해질 것이다.
흔들리는 부동산 시장 속에서 우리가 준비해야 할 자세
정부와 국회 일부에서는 세금 혜택을 줄여 다주택자와 비거주 1주택자의 매물을 유도해 집값을 잡겠다는 의도겠지만, 시장은 늘 규제의 의도와 반대로 움직여 왔다. 이번에도 매도를 고민하던 사람들이 규제 강화 전에 서둘러 파는 대신 아예 증여로 돌리거나 매물을 감추고 버티기에 들어가면서 시장의 거래 자체를 꽁꽁 얼어붙게 만들 가능성이 크다.
이 법안이 실제 국회 본회의를 통과해 확정되기까지는 아직 기획재정위원회 심사 등 갈 길이 멀고 여당에서도 신중한 입장을 보이고 있지만, 대통령이 직접 드라이브를 걸고 있는 만큼 언제든 급물살을 탈 수 있다. 부동산 시장의 한복판에 서 있는 우리로서는 단순히 집값 등락만 볼 게 아니라, 이런 제도적 세금 변화의 흐름을 꼼꼼히 체크하고 자산 포트폴리오를 점검해야 한다.
핵심 요약
현재 한국 부동산 시장은 다주택자 양도세 중과 유예가 종료된 이후 극심한 매물 잠김과 전세난이라는 이상 징조를 겪고 있다. 여기에 비거주 1주택자를 겨냥한 장기보유특별공제 폐지 법안까지 수면 위로 떠오르며 세금 부담이 두 배 가까이 늘어날 위기에 처했다. 만약 이 법안이 통과된다면 서울 아파트 소유자의 절반가량이 직접적인 세금 폭탄 영향권에 들게 되며, 전세 시장의 매물 부족 현상은 더욱 가중될 것으로 보인다. 변하는 법안과 세제 개편의 추이를 면밀히 지켜보며 선제적인 매도나 거주 요건 조정을 고민해야 할 때다.