청약 가점 계산 2026, 내 점수 알아야 당첨 가능성 보인다

청약 가점이 60점도 안 되면 서울 인기 단지 당첨은 사실상 불가능하다. 결론부터 말하면 본인 청약 가점을 정확히 모르면 청약 자체가 의미 없는 행위가 된다. 84점 만점에 무주택기간 32점, 부양가족 35점, 청약통장 17점으로 구성된다. 가점 계산법은 단순한데, 함정이 많아서 본인 점수를 잘못 계산하는 경우가 절반 이상이다. 특히 무주택기간 산정과 부양가족 기준에서 실수가 많이 나온다. 이 글 한 번에 본인 점수 정확히 계산하고, 어디서 점수 더 받을 수 있는지까지 정리해보자.

한눈에 보는 청약 가점 구조 2026

복잡한 거 다 빼고 정리하면 이렇다.

항목	만점	비중
무주택기간	32점	38%
부양가족 수	35점	42%
청약통장 가입기간	17점	20%
총합	84점	100%

이 표 하나가 청약 가점의 핵심을 다 보여준다. 가장 비중 큰 게 부양가족이다. 사람들은 무주택기간만 신경 쓰는데, 진짜 게임체인저는 부양가족이다.

점수대별 당첨 가능성

본인 점수가 어느 수준인지 먼저 알아야 한다.

점수대	당첨 가능 지역
70점 이상	서울 인기 단지 가능
60~69점	서울 비인기, 수도권 인기
50~59점	수도권, 지방 인기 단지
40~49점	지방 일반 단지
39점 이하	가점제 사실상 불가, 추첨제 노려야

내가 본다면 이게 진짜 핵심이다. 사람들은 무작정 청약 신청하는데, 본인 점수로 가능한 지역을 미리 파악하는 게 먼저다.

무주택기간 32점, 진짜 계산법

가장 헷갈리는 부분이다. 무주택기간 산정에 함정이 많다.

기본 원칙

본인 상황	무주택기간 시작
만 30세 미혼	만 30세부터
만 30세 이전 결혼	혼인신고일부터
만 30세 이후 결혼	만 30세부터
만 30세 미만 미혼	0점
주택 처분 후	처분일로부터 다시 계산

여기서 가장 큰 함정이 있다. 만 30세 미만 미혼자는 무조건 0점이다. 청약통장 10년 들었어도 0점이다. 정말 흔한 실수다.

무주택기간별 점수표

무주택기간	점수
1년 미만	2점
1~2년	4점
2~3년	6점
3~4년	8점
4~5년	10점
5~6년	12점
6~7년	14점
7~8년	16점
8~9년	18점
9~10년	20점
10~11년	22점
11~12년	24점
12~13년	26점
13~14년	28점
14~15년	30점
15년 이상	32점 만점

1년에 2점씩 올라간다. 15년이면 만점이다.

무주택 인정 조건 (반드시 충족)

• 본인 무주택
• 배우자 무주택
• 분양권, 입주권도 주택으로 봄
• 한 번이라도 주택 소유 시 중단

이게 진짜 중요하다. 배우자가 결혼 전 주택을 소유한 적 있으면 본인 무주택기간이 중단된다. 결혼할 때 배우자 부동산 이력 꼭 확인해야 한다.

부양가족 35점, 진짜 게임체인저

여기가 가장 점수 차이 크게 나는 부분이다. 부양가족 한 명에 5점씩이다.

부양가족 점수표

부양가족 수	점수
0명 (본인만)	5점
1명	10점
2명	15점
3명	20점
4명	25점
5명	30점
6명 이상	35점 만점

본인은 포함 안 된다. 본인 외 가족 수를 본다.

부양가족 인정 범위

가족	인정 조건
배우자	무조건 인정
직계존속 (부모, 조부모)	3년 이상 동일 주민등록 + 무주택
만 60세 이상 직계존속	1년 이상 동일 주민등록
직계비속 (자녀)	미혼일 것
미성년 자녀	인정
만 30세 이상 미혼 자녀	1년 이상 동일 주민등록
태아	불인정
형제자매	불인정 (예외: 부모 사망 시)

부양가족 늘리는 합법적 방법

1순위는 부모님 동거다. 만 60세 이상 부모님과 1년 이상 같이 살면 부양가족으로 등록 가능하다. 단, 부모님이 무주택이어야 한다.

2순위는 결혼이다. 배우자는 무조건 부양가족이다. 결혼하면 +5점 즉시 확보.

3순위는 자녀 출산이다. 자녀 한 명당 5점이다. 셋째까지 낳으면 +15점이다.

내가 본다면 이게 진짜 핵심이다. 사람들은 무주택기간만 늘리려고 하는데, 부양가족 한 명 늘리는 게 무주택기간 2.5년 추가하는 것과 같다.

주의할 점

부모님이 주택 보유 중이면 부양가족에 넣을 수 없다. 그리고 부모님을 부양가족으로 등록한 순간 부모님 주택 보유 여부가 가구 전체에 영향을 준다. 부모님 주택 있으면 가구 전체가 유주택자가 된다.

만 60세 이상 부모님이 주택 보유 중이면 예외다. 무주택으로 인정된다. 이 조건은 알고 있어야 한다.

청약통장 가입기간 17점

가장 단순한 항목이다. 통장 가입 기간이 길수록 점수가 높다.

통장 가입기간별 점수표

가입기간	점수
6개월 미만	1점
6개월~1년	2점
1~2년	3점
2~3년	4점
3~4년	5점
4~5년	6점
5~6년	7점
6~7년	8점
7~8년	9점
8~9년	10점
9~10년	11점
10~11년	12점
11~12년	13점
12~13년	14점
13~14년	15점
14~15년	16점
15년 이상	17점 만점

여기서 함정이 두 가지 있다.

함정 1: 해지 후 재가입

청약통장을 해지하고 다시 가입하면 기간이 0부터 시작한다. 절대 해지하면 안 된다.

함정 2: 통장 종류 변경

청약부금, 청약예금, 청약저축을 주택청약종합저축으로 전환하면 최초 가입일이 유지된다. 이건 안전하다.

2024년 신규: 배우자 통장 합산

2024년부터 배우자의 청약통장 가입기간이 50%까지 인정된다. 최대 3점까지 합산 가능. 단, 본인과 배우자 합산 최대 17점이 한도다.

예를 들어 본인 통장 10년(11점), 배우자 통장 8년(10점)이면 본인 11점 + 배우자 5점(50%) = 16점이다. 본인만 했을 때보다 5점 더 받는다.

내 점수 계산 시뮬레이션

상황별로 실제 점수 계산해보자.

케이스 1: 만 28세 미혼 직장인 (청약통장 8년)

항목	점수
무주택기간	0점 (만 30세 미만)
부양가족	5점 (본인만)
청약통장	10점 (8년)
총점	15점

15점이면 사실상 가점제 당첨 불가능. 추첨제만 노려야 한다.

케이스 2: 만 35세 신혼부부, 자녀 1명 (5년차)

항목	점수
무주택기간	12점 (5~6년)
부양가족	15점 (배우자+자녀 2명)
청약통장	16점 (14년)
총점	43점

지방 일반 단지 가능한 점수. 서울은 어렵다.

케이스 3: 만 45세, 배우자, 자녀 2명, 부모 동거 (3년)

항목	점수
무주택기간	30점 (14~15년)
부양가족	30점 (5명: 배우자+자녀2+부모2)
청약통장	17점 (만점)
총점	77점

서울 인기 단지 가능한 점수. 강남도 노려볼 만하다.

케이스 4: 만 50세, 배우자, 자녀 3명, 부모 동거 (5년)

항목	점수
무주택기간	32점 (만점)
부양가족	35점 (만점: 6명)
청약통장	17점 (만점)
총점	84점 만점

진짜 만점이다. 어디든 1순위 당첨 가능.

가점 올리는 7가지 전략

본인 점수 알았으면 이제 어떻게 올릴지가 핵심이다.

1. 청약통장 절대 해지 안 하기

가장 기본이다. 한 번 해지하면 처음부터 다시. 통장에 돈 없어도 유지만 하자.

1. 만 60세 이상 부모님 동거

부모님 무주택이면 1년 동거 후 부양가족 +5점.

1. 결혼하기

배우자 추가로 즉시 +5점. 만 30세 이전 결혼이면 무주택기간도 즉시 시작.

1. 자녀 출산

한 명당 +5점. 셋째까지면 +15점.

1. 자녀 결혼 안 시키기 (?)

미혼 자녀만 부양가족 인정. 농담이지만 진짜 점수에는 영향 있다.

1. 부동산 안 사기

청약 가점 만점 노린다면 무주택 유지가 필수. 다만 무주택 기간 동안 시세 상승은 못 누림.

1. 배우자 청약통장 활용 (2024년 신규)

배우자 통장 가입 기간 50% 인정. 결혼 전 둘 다 청약통장 들어두자.

점수 70점 만들기 로드맵

현실적인 목표는 70점 이상이다. 어떻게 만들지 로드맵 정리.

시기	액션	누적 점수
20대 (만 25세)	청약통장 가입	청약 4점
만 30세	무주택기간 시작	무주택 +2
만 32세	결혼 + 배우자 청약통장 합산	부양 +5 / 청약 +3
만 33세	첫째 출산	부양 +5
만 36세	둘째 출산	부양 +5
만 40세	부모님 동거 시작	부양 +10 (부모 2명)
만 43세	부모님 3년 동거 완료	부양 인정
만 45세	무주택 15년 달성	무주택 32점
만 45세	청약통장 20년	청약 17점
최종	총점 약 70~75점

부지런히 관리해야 만 45세에 70점대 진입 가능하다. 서울 인기 단지 도전 가능한 수준.

가점 vs 추첨제, 뭘 노려야 하나

청약은 두 가지 방식이 있다.

가점제

• 84점 만점 점수 경쟁
• 점수 높은 순으로 당첨
• 30~40대 가족 단위 유리

추첨제

• 자격 충족 후 무작위 추첨
• 가점 낮은 사람에게도 기회
• 20~30대 미혼/신혼 유리

2026년 가점제 vs 추첨제 비율

지역	가점제 비율	추첨제 비율
투기과열지구 (서울 강남 3구)	75%	25%
조정대상지역	40%	60%
일반 지역	40%	60%

가점 낮으면 추첨제 비율 높은 지역을 노리는 게 맞다. 일반 지역은 추첨제 60%니까 운만 좋으면 가능하다.

본인 가점	추천 전략
70점 이상	서울 가점제
50~69점	수도권 가점제 + 추첨제
30~49점	일반 지역 추첨제
30점 미만	특별공급 검토

가점 부족할 때 대안: 특별공급

가점 낮으면 특별공급 노려야 한다. 종류 정리.

특별공급 종류	대상
신혼부부 특공	혼인 7년 이내 무주택
생애최초 특공	본인 + 배우자 평생 무주택
다자녀 특공	미성년 자녀 3명 이상
노부모 부양 특공	만 65세 이상 부모 3년 부양
신생아 특공	신생아 출산 가구
청년 특공	만 19~39세

특별공급은 가점제 아니라 별도 자격 기준이다. 가점 낮아도 자격만 되면 당첨 가능하다.

가점 계산 자주 묻는 질문

Q. 만 30세 이전 결혼했다가 이혼했는데?

이혼한 경우 무주택 기산일이 복잡하다. 다시 만 30세부터로 돌아갈 수 있다. 청약홈에서 정확한 계산 필요.

Q. 부모님이 집 있는데 부양가족 넣을 수 있나?

부모님 만 60세 미만이면 안 된다. 만 60세 이상이면 예외 인정.

Q. 형제자매는?

형제자매는 부양가족 안 된다. 단, 부모 모두 사망한 미성년 형제자매를 부양하는 경우 예외.

Q. 청약통장 명의 변경하면?

명의 변경해도 최초 가입일은 유지된다. 단, 부부 간 명의 변경만 인정.

Q. 무주택기간 중 분양권 보유했다면?

분양권 보유 기간은 유주택 기간으로 본다. 무주택 기간 중단됨.

그래서 어떻게 해야 하나

상황별로 정리하면 이렇다.

본인 상황	핵심 전략
20대 미혼	청약통장 유지, 특공 노리기
30대 신혼	결혼 즉시 무주택 시작, 자녀 계획
30대 후반	부모님 동거 검토
40대 가족	가점 70점 목표
50대 이상	만점 노리기 가능

내가 본다면 이번에 챙길 건 세 가지다.

첫째, 본인 가점부터 정확히 계산하자. 청약홈에서 5분이면 끝난다. 본인 점수 모르면 청약 자체가 의미 없다.

둘째, 부양가족 늘리는 게 가장 효율적이다. 부모님 동거가 가장 큰 점수 상승 전략.

셋째, 가점 낮으면 추첨제와 특공 노리자. 가점제 60점도 안 되는데 서울 인기 단지 청약하는 건 시간 낭비.

결론

내 결론은 단순하다.

청약 가점은 84점 만점이고, 본인 점수에 따라 청약 전략이 완전히 달라진다. 70점 이상이면 서울 인기 단지, 50~60점대면 수도권, 그 이하면 추첨제와 특공을 노려야 한다.

가장 큰 함정은 만 30세 미만 미혼자의 무주택기간 0점이다. 청약통장 10년 들었어도 가점은 한 자릿수다.

부양가족 35점이 가장 비중 크고, 가장 빨리 올릴 수 있는 항목이다. 결혼, 출산, 부모님 동거로 점수를 빠르게 올릴 수 있다.

청약통장은 절대 해지하지 말자. 한 번 해지하면 처음부터다. 통장 가입기간이 곧 가점이다.

본인 가점을 정확히 알고, 가능한 지역에 청약 신청하는 게 가장 효율적이다. 무작정 서울 인기 단지에 청약하는 건 시간 낭비다. 점수에 맞는 전략이 진짜 청약 당첨의 비결이다.

청약은 정보 싸움이다. 모르면 못 받고, 알면 받는다. 본인 점수부터 정확히 계산하자. 그게 청약 당첨의 첫걸음이다.