종합부동산세 2026 계산법, 6월 1일 전 무조건 알아야 할 것

종합부동산세 과세 기준일은 매년 6월 1일이다. 결론부터 말하면 이 날짜 하나가 본인이 종부세를 내야 하는지 결정한다. 5월 31일에 집을 팔면 종부세 안 낸다. 6월 2일에 팔면 그해 종부세 다 낸다. 단 하루 차이로 수백만 원에서 수천만 원이 갈린다. 1세대 1주택자는 공시가격 12억원, 다주택자는 9억원이 기준이다. 지금 본인 공시가격 모르면 12월에 고지서 받고 깜짝 놀랄 수 있다. 5~6월이 종부세 준비의 진짜 결정적 시기다.

한눈에 보는 종합부동산세 2026

복잡한 거 다 빼고 정리하면 이렇다.

항목	1세대 1주택자	다주택자
공제 금액	12억원	9억원
과세 기준일	매년 6월 1일	매년 6월 1일
세율	0.5% ~ 2.7%	0.5% ~ 5.0%
공정시장가액비율	60%	60%
다주택 중과	폐지 (2024년~)	폐지 (2024년~)
고령자 공제	최대 40%	적용 안 됨
장기보유 공제	최대 50%	적용 안 됨
합산 공제 한도	최대 80%	–
고지 시기	12월 초	12월 초
납부 기간	12월 1일~15일	12월 1일~15일

이 표 하나가 종부세의 핵심을 다 보여준다. 1주택자와 다주택자 대우가 완전히 다르다.

본인이 종부세 대상인지 5분 만에 확인하기

가장 먼저 해야 할 일이다. 단계별로 정리하면 단순하다.

1단계: 공시가격 확인

국토교통부 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 본인 주택 공시가격 확인. 주소 입력하면 바로 나온다.

2단계: 본인 유형 확인

본인 상황	적용 기준
1세대 1주택 단독 소유	12억원 공제
부부 공동 명의 (1주택)	인별 9억씩, 합산 18억 OR 12억 공제 (유리한 쪽)
1세대 2주택 이상	9억원 공제 (인별)
별도세대 (자녀, 부모)	각자 9억 공제

3단계: 공시가격 vs 공제 금액 비교

본인 공시가격 합계가 공제 금액보다 크면 종부세 대상이다.

본인 공시가격 (1주택자)	종부세 여부
10억원	비과세
12억원	비과세 (기준 이하)
13억원	과세 (1억원 초과분에 대해)
15억원	과세
20억원	과세 (큰 금액)

내가 보기엔 이게 진짜 핵심이다. 사람들은 매매가만 보고 종부세 걱정하는데, 종부세는 공시가격 기준이다. 매매가 20억 아파트의 공시가격이 12억원이면 종부세 안 낼 수도 있다.

종부세 계산법, 4단계로 끝낸다

종부세 계산이 복잡해 보이지만 4단계만 알면 된다.

1단계: 과세표준 계산

과세표준 = (공시가격 합계 – 기본공제) × 공정시장가액비율 2026년 공정시장가액비율은 60%다.

예시: 1주택자 공시가격 15억원

과세표준 = (15억 – 12억) × 60% = 3억 × 60% = 1억 8,000만원 2단계: 세율 적용

과세표준 구간	1주택자 세율	다주택자 세율
3억원 이하	0.5%	0.5%
3~6억원	0.7%	0.7%
6~12억원	1.0%	1.0%
12~25억원	1.3%	2.0%
25~50억원	1.5%	3.0%
50~94억원	2.0%	4.0%
94억원 초과	2.7%	5.0%

예시 계산 (1주택자 과세표준 1.8억원)

산출세액 = 1억 8,000만원 × 0.5% = 90만원 3단계: 재산세 차감

종부세에서 이미 낸 재산세 중복분을 뺀다. 보통 30~50% 차감.

재산세 공제 후 = 90만원 – (해당 재산세) ≈ 약 50~60만원 4단계: 세액공제 적용 (1주택자만)

공제 항목	공제율
만 60~65세	20%
만 65~70세	30%
만 70세 이상	40%
5년 이상 보유	20%
10년 이상 보유	40%
15년 이상 보유	50%
고령자 + 장기보유 합산	최대 80%

70세 이상 + 15년 보유면 80% 공제다. 50만원이 10만원으로 줄어든다.

공시가격별 실제 종부세 (1주택자 기준)

가장 궁금한 부분이다. 본인 공시가격에 따라 종부세가 얼마인지 미리 보자.

공시가격	과세표준	종부세 (재산세 차감 전)	실제 부담 (재산세 차감 후)
12억원	0	없음	없음
13억원	6,000만원	약 30만원	약 15~20만원
15억원	1.8억원	약 90만원	약 50~60만원
18억원	3.6억원	약 222만원	약 130~150만원
20억원	4.8억원	약 366만원	약 220~250만원
25억원	7.8억원	약 750만원	약 500만원
30억원	10.8억원	약 1,200만원	약 800만원

공시가격 15억원이면 실제 부담 50~60만원 수준이다. 생각보다 크지 않다. 단, 다주택자는 같은 공시가격이어도 훨씬 많다.

다주택자는 얼마나 더 내나

여기서 1주택자와 다주택자 차이가 크게 벌어진다.

예시: 공시가격 합계 15억원

항목	1주택자	2주택자
공제 금액	12억원	9억원
과세표준	1.8억원	3.6억원
적용 세율	0.5%	0.7%
산출세액	90만원	약 252만원
재산세 차감 후	50~60만원	150~180만원
차액	–	약 100~120만원

같은 공시가격 15억원인데 2주택자는 1주택자보다 3배 더 낸다. 다주택의 부담이 이래서 크다.

다만 2024년부터 다주택 중과는 폐지됐다. 예전에는 다주택자에게 더 높은 세율을 적용했는데, 지금은 일반 세율과 동일하다. 그래도 공제 차이 때문에 부담이 크다.

부부 공동명의의 진짜 혜택

여기 함정이 있다. 부부 공동명의 1주택이라면 두 가지 방법 중 유리한 걸 선택할 수 있다.

방법 1: 인별 공제 (각자 9억원씩)

부부 합산 공제 = 9억 + 9억 = 18억 방법 2: 1세대 1주택 특례 (12억 공제 + 세액공제)

공제 = 12억 + 고령자 + 장기보유 공제 (최대 80%) 어느 게 유리한가

본인 상황	유리한 방법
공시가격 18억원 이하	인별 공제 (방법 1)
공시가격 18억원 초과	1주택자 특례 (방법 2)
만 65세 이상 + 장기보유	1주택자 특례 (방법 2)
일반 부부 30~40대	인별 공제 (방법 1)

내가 본다면 이게 진짜 핵심이다. 부부 공동명의로 등록만 잘하면 종부세가 거의 0원이 되는 경우가 많다. 공시가격 18억원까지는 비과세다.

종부세 안 내는 합법적 방법

세금은 절세가 답이다. 종부세 줄이는 합법적 방법들이다.

1. 부부 공동명의로 등록

기존 단독 명의를 부부 공동명의로 바꾸면 공제가 9억 → 18억으로 늘어난다. 이전 시 증여세는 발생할 수 있으니 전문가 상담 필수.

1. 5월 31일 전에 매도

종부세 과세 기준일이 6월 1일이다. 5월 31일에 잔금 받고 등기 이전하면 그해 종부세는 안 낸다. 매수자가 6월 1일 기준 보유자가 된다.

1. 1주택 유지

다주택을 1주택으로 줄이면 공제가 9억 → 12억으로 늘어난다. 다주택 종부세는 폐지됐지만 공제 차이만큼 절세 가능.

1. 자녀에게 증여

증여세는 발생하지만 종부세 누진 구조를 피할 수 있다. 자녀가 별도 세대주면 자녀도 9억원 공제 받는다. 가족 전체로 부담이 분산.

1. 고령자 + 장기보유 활용

만 70세 이상이고 15년 이상 보유했다면 최대 80% 세액공제. 종부세가 1/5로 줄어든다.

1. 공시가격 이의신청

공시가격이 시세보다 높게 책정된 경우 이의신청 가능. 매년 4월 공시가격 발표 후 한 달간 신청 기간.

종부세 고지 후 절차

12월에 고지서가 날아온다. 어떻게 대응할지 정리.

고지 일정

시기	진행 사항
12월 초	국세청 고지서 발송
12월 1~15일	정기 납부 기간
12월 16일 이후	가산세 발생 시작

납부 방법

방법	특징
홈택스	가장 편함, 신용카드 가능
위택스	지방세 통합
은행 방문	영수증 필요 시
카드 납부	분할 가능 (수수료 있음)
가상계좌	즉시 처리

분납 신청

종부세가 250만원 초과면 분납 가능하다. 신청만 하면 된다.

종부세 금액	분납 비율
250만원~500만원	250만원 초과분
500만원 초과	절반까지

분납 시 6개월 이내에 나누어 낸다. 부담이 크면 무조건 분납 신청하자.

이의신청

고지된 종부세가 잘못됐다고 생각되면 이의신청 가능.

절차	기한
이의신청	고지 후 90일
심사청구	90일
행정소송	90일

부부 공동명의 누락, 공제 누락, 공시가격 오류 등이 흔한 이의신청 사유다.

자주 묻는 질문

Q. 종부세와 재산세를 이중으로 내는 거 아닌가요?

이중과세처럼 보이지만 실제로는 재산세 납부액을 종부세에서 공제한다. 동일 부분에 대해 세금을 두 번 내지는 않는다.

Q. 6월 1일 직전에 집을 사면?

5월 31일 잔금 + 등기 이전이면 그해 종부세 부과 대상이다. 6월 2일 이후 잔금이면 그해는 안 내고 다음 해부터 낸다.

Q. 분양권은 종부세에 포함되나요?

분양권은 종부세 과세 대상 아니다. 입주 후 등기 이전 시점부터 과세된다.

Q. 1세대 2주택이 된 경우 (혼인, 동거)

특례가 있다. 일정 기간 1세대 1주택자로 간주한다.

사유	1주택자 특례 기간
동거봉양 (만 60세 이상 부모)	10년
혼인	10년 (2024년 11월 12일부터)

이 기간 동안 12억 공제 + 세액공제 그대로 적용된다.

Q. 임대주택 등록하면?

임대주택은 일정 요건 충족 시 종부세 합산 배제 가능하다. 등록임대사업자 자격 필요. 다만 임대료 인상 제한 등 의무가 따른다.

Q. 종부세 안 내면 어떻게 되나요?

납부 기한 지나면 가산세 부과. 3% + 매일 0.025%씩 추가. 6개월 이상 미납 시 압류 가능.

시기별 종부세 액션 플랜

연간 종부세 관리 캘린더다.

시기	핵심 액션
4월	공시가격 발표 확인
4월~5월	공시가격 이의신청 (이상 있을 시)
5월	매도 검토 (6월 1일 이전)
6월 1일	과세 기준일 (가장 중요)
7~11월	자녀 증여, 명의 정리 등 절세
12월 초	고지서 수령
12월 1~15일	정기 납부 (분납 신청)

5월이 가장 중요한 달이다. 이때 매도를 결정해야 한다. 6월 1일 지나면 그해 종부세는 무조건 낸다.

그래서 어떻게 해야 하나

본인 상황별로 정리하면 이렇다.

본인 상황	핵심 전략
1주택 + 공시가격 12억 이하	비과세, 신경 안 써도 됨
1주택 + 공시가격 12~15억	부부 공동명의 검토
1주택 + 공시가격 15~20억	절세 적극 검토
1주택 + 공시가격 20억 이상	세무사 상담 권장
2주택 이상	매도 또는 증여 검토
다주택 + 공시가격 20억 이상	적극적 자산 재구성

내가 본다면 이번에 챙길 건 세 가지다.

첫째, 본인 공시가격부터 확인하자. 부동산공시가격알리미에서 5분이면 끝난다. 모르면 대응 못 한다.

둘째, 5월 안에 모든 결정을 끝내자. 6월 1일 지나면 그해 종부세는 무조건 낸다. 절세하려면 5월이 마지막 기회.

셋째, 부부 공동명의는 거의 무조건 유리하다. 단독 명의면 공동명의 전환 적극 검토.

결론

내 결론은 단순하다.

종부세는 매년 6월 1일이 모든 걸 결정한다. 그 전에 본인 공시가격 확인하고, 부부 공동명의 검토하고, 매도 여부 결정해야 한다. 5월이 진짜 결정적인 달이다.

1주택자는 공시가격 12억원까지 비과세다. 부부 공동명의면 18억원까지 비과세다. 생각보다 종부세 대상이 적다. 본인이 대상인지 먼저 확인해야 한다.

다주택자는 부담이 큰 게 사실이다. 다만 다주택 중과는 폐지됐다. 공제 차이만큼 부담이 늘어나는 구조다. 자산 규모가 크면 자녀 증여, 임대주택 등록 등 다양한 절세 전략을 검토해야 한다.

고지서는 12월에 온다. 250만원 초과면 무조건 분납 신청하자. 부담을 분산할 수 있다.

종부세는 무서운 세금이 아니다. 본인 상황 정확히 알고 미리 준비하면 충분히 관리 가능하다. 5월 31일까지 본인 종부세 시뮬레이션 끝내고, 절세 가능한 모든 방법을 검토하자. 그게 종부세 관리의 진짜 핵심이다.

부동산은 정보 싸움이다. 모르면 더 내고, 알면 덜 낸다. 본인 공시가격부터 확인하자. 그게 종부세 관리의 시작점이다.