흔히들 이제 금리 인하가 눈앞에 다가왔으니 영끌을 해서라도 집을 사야 할 타이밍이라고 말한다. 하지만 내가 보기엔 지금 시장이 보내는 신호는 완전히 정반대의 파멸적 방향을 가리키고 있다. 최근 금융 시장과 실물 경제의 움직임을 종합해 보면 부동산 대폭락 신호탄 – 기준금리 3.5% 넘는다 기준금리 인상 전망과 경제적 경고 현재 상황은 결코 흘려들을 수 없는 잔혹한 현실로 다가오고 있다. 미국 국채 금리 폭등과 환율 발작이 겹친 지금, 과거 기준금리가 3.5%를 돌파했던 시기에 쏟아졌던 경고음들이 왜 다시 우리 눈앞에 생생하게 재현되고 있는지 냉정하게 짚어봐야 한다.
19년 만의 미 국채 발작과 한계에 다다른 환율
최근 글로벌 금융 시장의 흐름을 들여다보면 그야말로 숨이 턱 막힌다. 미국 30년 만기 국채 금리가 장중 5.20%를 돌파하며 글로벌 금융위기 직전인 2007년 이후 약 19년 만에 최고 수준을 기록했다. 중동 전쟁의 장기화와 국제 유가 불안으로 인플레이션 우려가 상존하는 가운데, 미국 연방준비제도가 기준금리를 다시 올릴 수 있다는 매파적 전망까지 고개를 드는 실정이다.
이러한 대외 충격은 고스란히 국내 시장으로 밀려들고 있다. 서울 외환시장에서 원·달러 환율은 이미 1510원을 넘어섰다. 환율이 이처럼 치솟으면서 한국은행의 기준금리 인하 카드는 사실상 서랍 깊숙이 봉인되었다고 해도 과언이 아니다. 오히려 시장 전문가들은 한은이 이번 5월 금융통화위원회에서 기준금리를 동결하되, 향후 인상 가능성을 열어두는 매파적 동결과 함께 점도표의 금리 전망치를 위쪽으로 끌어올릴 것으로 내다보고 있다. 시중 은행의 주택담보대출 금리 상단이 연 7%를 다시 넘어서는 상황에서, 체감 금리는 과거 기준금리 3.5% 시절의 공포를 아득히 뛰어넘고 있다.
가계 빚 1993조 원의 늪과 무너진 불패 신화
내가 부동산 커뮤니티나 현장의 목소리를 모니터링하면서 가장 우려스럽게 생각하는 부분은 바로 부채의 규모다. 한국은행이 발표한 가계신용 통계에 따르면 올해 3월 말 기준 국내 가계대출 잔액은 무려 1993조 1000억 원에 달한다. 역대 최대 규모다. 고금리가 장기화되는 와중에도 영끌과 빚투 수요가 끊이지 않으면서 부채의 댐에 물이 가득 들어찬 것이다.
과거 한국은행 기준금리가 3.5%를 넘어가던 시기, 서울대 김경민 교수는 기준금리 3.5%가 지속되면 서울 아파트값이 고점 대비 30% 이상 폭락할 것이라고 경고한 바 있다. 금리가 오르면 주택을 담보로 빌린 돈의 이자 부담이 눈덩이처럼 불어나고, 결국 버티지 못한 급매물이 쏟아져 나와 하락을 주도하기 때문이다. 게다가 지난 5월 10일 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 완전히 종료되면서, 세금 폭탄을 피하려는 다주택자들의 매물이 시장에 대거 출현하고 있다. 이미 서울 아파트 실거래가지수가 하락세로 돌아섰다는 사실은 이를 증명한다. 최근 정부의 최고 결정권자 역시 부동산 불패 신화는 끝났다며 대출 규제와 시장 정상화의 고삐를 죄고 있는 만큼, 대세 하락의 흐름은 피할 수 없어 보인다.
전문가와 중개업계가 동시에 돌아서는 이유
보통 상승장에서는 전문가와 현장 공인중개사들이 한목소리로 장밋빛 전망을 쏟아내기 마련이다. 그러나 최근 KB부동산 조사 결과를 보면 시장의 기류 변화가 매우 뚜렷하다. 불과 몇 달 전까지만 해도 대다수가 상승을 전망했으나, 최근 조사에서는 전문가의 절반 이상이 보합 혹은 하락을 점치고 있으며 현장 중개사들의 54%는 명확한 하락 전망으로 돌아섰다.
현장에서 거래를 중개하는 이들이 가장 먼저 몸으로 느끼는 것은 매수 심리의 완전한 실종이다. 금리가 깡패라는 말처럼, 대출 이자가 무서워 집을 사겠다는 손님은 발길을 끊었는데 세금 부담 때문에 집을 팔아달라는 집주인들의 전화만 울려대고 있다. 일부에서는 여전히 수도권 신축 공급 부족을 이유로 버틸 수 있다고 주장하지만, 역사적으로 거시 경제의 고금리 파고 앞에서는 그 어떤 공급 대책이나 규제 완화도 힘을 쓰지 못했다. 소득은 정체된 상태에서 물가와 대출 금리만 오르는 스태그플레이션 국면에서 집값을 떠받쳐줄 체력은 이제 남아있지 않다.
핵심 요약
현재 부동산 시장은 고금리 장기화와 미국발 금리 발작, 그리고 다주택자 양도세 중과 재개라는 삼각파도를 정면으로 맞이하고 있다. 1993조 원에 달하는 사상 최대 가계 빚은 금리 상승 시기에 언제 터질지 모르는 시한폭탄과 같다. 과거 기준금리 3.5%가 가져왔던 대폭락의 경고는 단순한 가정이 아니라 오늘날 현실로 구현되는 중이다. 따라서 지금은 섣부르게 시장에 진입할 때가 아니라 철저히 소나기를 피하며 현금을 확보해야 하는 시기다.
결국 내 생각엔 지금 전개되는 상황이 단순한 조정 장세가 아닌, 지난 수년간 쌓인 거품이 걷히는 잔혹한 하락장의 서막이다. 주위에서 지금이 기회라며 매수를 부추기더라도 흔들리지 말아야 한다. 돈의 가치인 금리가 이토록 무섭게 날뛰는 국면에서는 움직이지 않는 것도 훌륭한 투자 전략이다. 다음에 다시 집을 살 타이밍을 고민한다면, 나는 정부의 얄팍한 대책보다 원·달러 환율의 안정과 미 국채 금리의 하향 안정을 최우선 지표로 삼을 것이다.